نگاهی به وضعیت تورم اجاره بها در ابتدای سال 1403 هجری قمری

اجاره بهای مسکن در شهرها از ابتدای پاییز سال گذشته در راستای «رشد ماهانه» روند نزولی را آغاز کرد و تا ابتدای سال جاری ادامه داشت و تورم ماهانه اجاره بها در اولین ماه سال 1403 هجری شمسی را به رقمی نزدیک کرد. نیمه مهر ماه 1402، اما اکنون نرخ رشد دوباره افزایش یافته است تورم اجاره بها در اردیبهشت 1403 دوباره وارد روند صعودی شده است.

به گزارش ملک رادار به نقل از دنیای اکوتاز، داده های جدید مرکز آمار ایران از نبض قیمت اجاره مسکن در کل کشور – میانگین وضعیت بازار اجاره بها در مناطق شهری در ایران – حاکی از آن است که در اواسط بهار سال گذشته سال، نرخ تورم در اجاره مسکن افزایش یافت. «تورم ماهانه» اجاره بها از 1.7 درصد در فروردین به 2.6 درصد رسید و «تورم نقطه‌ای» اجاره بها از 41.8 درصد به 43 درصد تغییر کرد.

نموداری از نسبت تورم اجاره مسکن به تورم عمومی

هر دو سطح «رشد ماهانه» و «رشد نقطه‌ای» اجاره بهای مسکن، بالاتر از «سطح متعارف و بالقوه» بازار مستاجران است و در مقایسه با روند کلی سال 1402، نشان‌دهنده «بازگشت تب» است. به نبض خانه اجاره ای.

آنچه که وقوع تب را تایید می کند، از یک سو، «رشد سالانه اجاره بهای مسکن بر اساس میانگین تاریخی» است که همیشه – تا دوران جهش قیمت ها، یعنی قبل از سال 1997 – کمتر از 13 درصد بوده است. از سوی دیگر، درصد افزایش حقوق و دستمزد مستاجران در سال جاری حداکثر 30 درصد است به این ترتیب، افزایش 43 درصدی اجاره بها در کشور در اردیبهشت ماه سال جاری نسبت به اردیبهشت ماه سال گذشته است بسیار بالاتر از «روند قبلی رشد سالانه» و «ظرفیت مالی مستاجران» است.

بررسی دلایل احیای «تب تورمی» در بازار اجاره مسکن نشان می دهد که سه دلیل در «تسریع رشد قیمت اجاره مسکن» نقش دارد.

دلیل اول که وزن آن در مقایسه با دو دلیل دیگر «کم» و شاید «بسیار ناکارآمد» تلقی می‌شود، مربوط به «تغییر فصلی سررسید بخشی از قراردادهای اجاره» از «دوران پس از کرونا» است.

در سال‌های کرونا، پس از اینکه دولت تصمیم گرفت برای «کمک به وضعیت هزینه مستاجران به دلیل تعطیلات و بحران کرونا» «سقفی برای رشد اجاره بها سالانه تعیین کند»، در مقطعی از همان دوره، هر دو طرف این موضوع را مورد بحث قرار دادند. بدتر شد و بازار برای انطباق با شرایط جدید که در پایان سال و تابستان برنامه ریزی شده بود قراردادهایی امضا کرد و به اواسط بهار سال بعد منتقل شد.

  بازار مسکن پردس و پرنده + قیمت روز

به این ترتیب بخشی از «نرخ فزاینده رشد اجاره بها در اردیبهشت ماه سال جاری» می تواند ناشی از این باشد. اما در اردیبهشت ماه دو سال گذشته، این افزایش ماهانه تورم اجاره بها محسوس نبود، بنابراین این دلیل ممکن است بسیار خفیف باشد.

دلیل دوم مربوط به «تفاوت بازار اجاره» با سایر بازارهایی است که سیاستگذاران برای «تعدیل قیمت‌ها در کوتاه‌مدت» بر آن تسلط دارند.

در برخی بازارها، زمانی که قیمت به سمت بالا تغییر می‌کند، سیاست‌گذاران به منظور کنترل رشد سریع قیمت در کوتاه‌مدت – به جای میان‌مدت و بلندمدت، به «واردات همان محصول» متوسل می‌شوند.

اما در بازار اجاره مسکن امکان چنین مداخله ای از سوی سیاست گذار وجود ندارد و تورم اجاره بها بر اساس عوامل «تورم عمومی» و «تحولات بخش مسکن» طبیعی و مورد انتظار کارشناسان است.

طی سال‌های گذشته، «تورم عمومی به سطوح بالاتر از میانگین تورم تاریخی رسیده است»، سطح رشد قیمت انواع کالاها و خدمات از جمله اجاره بها نیز افزایش یافته است. رشد قیمت ها در کل بودجه خانواده ریشه های مشترکی دارد و اتخاذ تدابیری برای تعدیل قیمت بر اساس آزمایش های ناموفق رشد آن قیمت را محدود نمی کند، بلکه باید “سیاست هایی که بر رشد همه قیمت ها تاثیر می گذارد، یعنی تورم عمومی” مورد استفاده قرار گیرد.

سومین دلیلی که باعث می‌شود وزن تأثیر آن در این مرحله بیشتر از تورم عمومی باشد، «وضعیت روند تقاضای مسکن» است.

از سال 1997 تا به امروز، بازار اجاره شاهد “روند رشد تقاضا و جریان ثابت متقاضیان” بوده است. دلیل این جریان ثابت تقاضا در بازار اجاره مسکن «قطع پایدار جریان تقاضا برای خانه اولی در بازار خرید مسکن» بود.

جهش های مکرر قیمت مسکن در شش سال گذشته توانایی مالی برای داشتن خانه را کاهش داده است و سالانه بخش قابل توجهی از زوج های جدید وارد بازار اجاره مسکن می شوند. از این منظر و با توجه به اینکه در این سال ها رکود عرضه مسکن وجود داشته و گروه بزرگی از خانه های چند خانواری تمایلی به اجاره ندارند، این عدم تعادل باعث می شود که تورم اجاره مسکن به حد فوق العاده ای برسد.

  بازار مسکن مشهد پایان سال 1402 + قیمت روز

بر اساس داده های مرکز سرشماری، در سال گذشته، اجاره بهای مسکن به طور متوسط ​​40.7 درصد نسبت به 1401 افزایش یافت. تورم اجاره بها در اردیبهشت امسال بیشتر از میانگین رشد سال گذشته بوده است. شاید کاهش و ثبات نسبی قیمت مسکن در اواسط سال گذشته – از ابتدای تابستان تا پایان پاییز – باعث شد بخشی از تقاضای مسکن در آن مرحله و پس از جهش قیمت در پایان قابل خرید باشد. این حرکت در سال جاری متوقف شد و اکنون تأثیر این توقف در نرخ رشد اجاره بها منعکس شده است. البته ممکن است فاصله 2 تا 3 درصدی رشد اجاره بها بین تورم سال گذشته و تورم نقطه ای امسال چندان زیاد نباشد، اما به نظر می رسد تغییر روند تورم اجاره بها از مسیر کاهشی سال گذشته به مسیر افزایشی بوده است. در نظر گرفته شده است.

خطای تورم اجاره بها تشدید شد.

داده های جدید از نبض اجاره ملی عامل دیگری را ایجاد می کند که ارزش بررسی دارد.

گزارش ها در این زمینه حاکی از آن است که نسبت تورم اجاره مسکن به تورم عمومی در اردیبهشت ماه سال جاری به 1.39 رسید. این نسبت تا اواسط دهه 90 کمتر از یک بود، به این معنی که «نرخ رشد هزینه های زندگی خانوارها» بیشتر از «نرخ رشد اجاره بها» بود، اما به دلیل «تأثیر تورمی جهش تاریخی قیمت مسکن بر نرخ اجاره بها در سال‌های اخیر افزایش یافته است. این نسبت در سال گذشته به رکورد جدیدی رسیده است. قیمت مسکن و محرومیت از قدرت خرید در سال‌های اخیر به دلیل ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی -متغیرهای خارجی- اکنون بازار اجاره را تحت تاثیر قرار داده است.

این خطای تورمی در بازار اجاره، وزن اجاره بها برای خانوارهای اجاره‌نشین را نسبت به سایر عوامل نشان می‌دهد، با این تفاوت که برخی از اقلام بودجه خانوار در شرایط تورم بالا از سبد خرید خارج می‌شود، اما توان خانوارها غیرممکن است. برای حذف عامل اجاره

  طرح ساماندهی اجاره بها در بازار مسکن اجرا شد

تورم اجاره بها و قانون جدید

ماه گذشته، “قانون تعیین سقف رشد برای اجاره” صادر شد. این قانون تحت عنوان قانون تنظیم بازار زمین، مسکن و اجاره، دولت را موظف می کند برای افزایش اجاره بها در استان هایی که تورم عمومی سالانه بیش از 30 درصد است، سقف تعیین کند. سقف باید از نیم تا 100 درصد تورم عمومی باشد. گزارش ها در این زمینه حاکی از آن است که دولت در نظر دارد تا قبل از آغاز تابستان ضوابط اجرایی این قانون را تدوین و از ابتدای تابستان اجرایی کند.

در این صورت، تورم سالانه 1402 احتمالاً معیاری برای اقدام دولت برای تعیین رشد مجاز اجاره بها در تابستان 1403 خواهد بود. نرخ تورم عمومی سالانه در سال گذشته 40.7 درصد بوده است. در این مورد، برای تابستان امسال، رشد اجاره در قراردادها ممکن است بین 20 تا 40.7 درصد محدود شود.

در صورت تعیین این نرخ، فاصله آن با تورم فعلی اجاره بهای مسکن (43 درصد) حداقل 3 واحد درصد خواهد بود.

چنین فاصله ای در قالب سناریو از نظر برخی اجاره دهندگان زیاد نیست و به دلیل همخوانی نسبی با نبض واقعی اجاره در بازار پذیرفته شده است.

در سناریویی دیگر، اگر در ماه‌های آتی داده‌های رسمی حاکی از «تداوم افزایش نرخ تورم اجاره‌بها (افزایش نرخ رشد هزینه‌های اجاره مسکن)» باشد و این خطا دوباره افزایش یابد، ممکن است بازار اجاره پتانسیل بیشتری را نشان دهد. واکنش متفاوت

در حال حاضر دو راه حل مالیاتی برای “افزایش عرضه آپارتمان های اجاره ای نسبتا کوتاه مدت” در بازار وجود دارد. راه حل اول «معافیت از پرداخت مالیات اجاره، بدون در نظر گرفتن متراژ، برای واحدهایی که در حال حاضر بلااستفاده هستند» است. این اقدام می تواند تا حدودی زمینه ورود واحدهای مسکونی متعلق به دو یا چند خانه را به بازار مصرف فراهم کند. راه حل دوم «معافیت از پرداخت مالیات مسکن خالی آپارتمان‌هایی است که پیامک مالیاتی برای مالکان ارسال و برگه مالیاتی برای آنها صادر شده است».

راه حل پایدار «کاهش تورم کل به 20 درصد» و «کاهش قیمت مسکن» است و از آنجایی که تورم اجاره بها تابعی از این دو عامل است، در مسیر کاهش نیز خواهد بود.

منبع: https://bazarmaskan.melkradar.com/%D9%86%DA%AF%D8%A7%D9%87%DB%8C-%D8%A8%D9%87-%D9%88%D8%B6%D8%B9%DB%8C%D8%AA-%D8%AA%D9%88%D8%B1%D9%85-%D8%A7%D8%AC%D8%A7%D8%B1%D9%87-%D8%AF%D8%B1-%D8%A2%D8%BA%D8%A7%D8%B2-%D8%B3%D8%A7%D9%84-%DB%B1%DB%B4/