مطالعه ادعا: رابطه بین رشد ساخت و ساز مسکن و تورم املاک و مستغلات

ادعای معاون شهردار تهران مبنی بر «تاثیر رشد ساخت‌وساز بر ثبات مسکن» با آمار ۲۲ ساله بازار املاک پایتخت تأیید شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که این تورم مسکن است که بر نبض تولید مسکن تأثیر می‌گذارد و نه دومی بر اولی. سوابق مربوط به سال های 1986، 1989 و 1990 این ادعا را رد می کند.

به گزارش ملک رادار به نقل از دنیای اختص، معاون شهردار تهران در حوزه مسکن و ساختمان هفته گذشته ادعایی مبنی بر «رابطه نبض ساخت و ساز با نبض قیمت ملک» را مطرح کرد که کاملا متناقض و حتی یکسان است. متناقض با واقعیت 20 ساله بازار مسکن در پایتخت. ما آنچه را که با هدف جایگزینی «فرض‌های غلط» درباره این مهم‌ترین بازار با «سیاست‌های صحیح» برای مقابله با این بازار مطرح شد، تحلیل و مطالعه می‌کنیم. وی ادامه داد: در مطالعاتی که در 30 سال گذشته انجام دادیم، هر سال کشور در حال ساخت بود، تنش ها افزایش یافت و بازار مسکن آرام شد. در خلاصه این «نگاهی به رابطه بازارهای ساخت و ساز مسکن با معاملات مسکن» آمده است: اولاً «قیمت مسکن متاثر از معاملات ساخت‌وساز است» و ثانیاً «رابطه بین رشد قیمت و رشد ساخت‌وساز معکوس است».

بررسی ها بر اساس داده های رسمی ثبت شده از بازارهای سرمایه گذاری ساخت و ساز و معاملات مسکن از ابتدای دهه 80 تا کنون برای شهر تهران نشان می دهد که «هر دو نتیجه ارائه شده از سوی معاون شهردار درباره این رابطه» نادرست است. درست است که «سرمایه گذار ساختمانی در تهران از گذشته تا کنون همواره تحت تأثیر نبض قیمت مسکن بوده است، به عبارت دیگر این نبض ساخت و ساز است که تحت تأثیر نبض قیمت مسکن قرار می گیرد نه قیمت مسکن». راه دیگری در اطراف. سازندگان سیگنال ورود یا خروج از بازار ساخت و ساز را از وضعیت قیمت ملک گرفته و گرفته اند. همچنین یک رابطه یک طرفه بین نوسانات معاملات ساخت و ساز و نوسان قیمت مسکن وجود دارد، نه اینکه “اگر یکی بالا رود دیگری کاهش یابد.”

اصل رابطه چیست؟

به گفته تجار تهران و بسیاری از شهرهای بزرگ کشور، رفتار سرمایه‌گذاری آنها از گذشته‌های دور همواره «عملکرد تورم مسکن» بوده است. همانطور که در نمودار مشاهده می شود، هر چه قیمت مسکن سریعتر افزایش یابد، ساخت و ساز بیشتر وارد عمل می شود و تورم مسکن کاتالیزور تولید مسکن است.

اما پس از یکی دو سال جهش قیمت ها، بازار خرید و فروش آپارتمان وارد یک «رکود غیر تورمی» شد و دوباره بر رفتار سرمایه گذاران تأثیر گذاشت. سازندگان با آغاز رونق مسکن که مصادف با آغاز رشد قیمت است، وارد بازار ساخت و ساز می شوند. اما پس از اوج جهش قیمت، زمانی که تقاضای مصرف‌کننده «امکان خرید آپارتمان» را نفی می‌کند و رکود معاملات را فرا می‌گیرد، این امر بر «نبض ساخت‌وساز» تأثیر می‌گذارد و چون فروش آن‌ها را با مشکل مواجه می‌کند که منجر به کاهش می‌شود. در تجارت ساخت و ساز مسکونی به دلیل کاهش تقاضا برای مجوزهای ساختمانی. همه این رفتارهای متوالی در نمودار مشهود است.

در سال 86، قیمت مسکن در تهران 80.4 درصد جهش داشت و این رشد شدید ناشی از «روند افزایشی خرید آپارتمان در پایتخت طی سال های ثبات نسبی قیمت قبل از آن» بود. در همان سال «بازرگانی ساختمانی» نیز در همین راستا به جهش قیمت ها واکنش نشان داد و رشد شدیدی داشت به طوری که تعداد واحدهای مسکونی در پروانه های ساختمانی صادر شده در آن سال نسبت به سال قبل 71 درصد افزایش یافت.

کاملاً واضح است که «رشد تجارت ساخت و ساز مسکن» باعث افزایش شدید قیمت ها نشده است، اما همین مورد عامل اولین واکنش بود. این در حالی است که در سال های 87 و 88 یعنی «دوره پس از جهش قیمت» و رکود معاملات خرید آپارتمان، نبض ساخت و ساز مجدداً تحت تأثیر کاهش تورم مسکن قرار گرفت، به طوری که با کاهش رشد قیمت مسکن در سال 87، کمتر از 20 سال. درصد قیمت مسکن در سال 88 کاهش یافت، گردش مالی ساخت و ساز مسکن در این دو سال به ترتیب 14 درصد و 43 درصد کاهش یافت.

حال نکته مهم دیگری در مورد فرضیه مطرح شده از سوی معاون شهردار تهران وجود دارد. این فرضیه بیان می کند که “رشد تولید مسکن تنش قیمت را کاهش می دهد.” داده های سال 86 تا 88 از بازار مسکن تهران این فرضیه را تایید نکرد. اما در سال 85 تولید مسکن در تهران جهش 35 درصدی داشت. اکنون می توان گفت تولید در سال 85 باعث کاهش قیمت ها شد.

اما حقیقت این است که شروع ساخت و ساز در یک سال لزوماً بر قیمت ها در همان سال تأثیر نمی گذارد زیرا روند ساخت و ساز دو سال طول می کشد. بنابراین رونق ساختمان در سال 1985 باید در سال 1986 موثر واقع می شد که در آن سال نیز اتفاق نیفتاد.

به این ترتیب، از هر زاویه ای که به واقعیت بازار مسکن نگاه کنیم، «رابطه واقعی» کاملاً در تضاد با ادعا است.

در سال‌های 89 و 90 که دوره «ثبات نسبی قیمت‌ها» بود و بازار مسکن آرام بود، بازار ساخت‌وساز از این اتفاق منتفع شد، به گونه‌ای که نبض سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران در این دو سال «وضعیت قابل قبولی» بود. ” “یا بوم.

در سال 1989 و 1990 رشد کمتر از 10 درصدی قیمت مسکن منجر به رشد 50 درصدی معاملات ساخت و ساز مسکن در هر سال شد. این به معنای «نفع سرمایه گذاری در ساخت و ساز از ثبات قیمت مسکن» است که نباید به عنوان «اثربخشی قیمتی رشد معاملات ساخت و ساز» تعبیر شود، بلکه «تأثیر آن» را نشان می دهد.

آنچه در دوران «رونق قیمت مسکن و کارایی نبض تولید مسکن در دهه 1980» رخ داد، در اوایل دهه 1990 و همچنین در اواخر دهه 1990 تکرار شد.

در سال 91 قیمت مسکن 47 درصد جهش داشت و ساخت و ساز با رشد مثبت اما اندکی همراه بود.

دلیل اینکه رشد معاملات در آن سال کمتر از 10 درصد بوده است به دلیل «رشد تاریخی ساخت و ساز در سال 90 به دلیل اجرای طرح تفصیلی تهران» بوده است که ظرفیت سال 91 کم و بیش تکمیل شده است.

کارنامه سال های 90 و 91 مجدداً «نادرستی این فرضیه» را کاملاً تأیید می کند، زیرا در سال 90 معاملات ساختمانی جهش کرد و سپس در سال 91 قیمت مسکن رشد شدیدی را تجربه کرد. بنابراین، ساخت و ساز از نظر قیمت کارآمد نبود، اما “انگیزه های با قدرت بیشتر نسبت به عرضه جدید بر سطح قیمت ملک تاثیر می گذارد.” پس از جهش قیمت در سال 91، در سال های 92 تا 94 به دلیل کاهش تورم مسکن و کاهش قیمت، ساخت و ساز مجدداً دچار رکود شد، به طوری که معاملات ساختمانی با رشد منفی 6، منفی 58 درصد و منفی 34 درصد مواجه شد. . بهترین سال‌ها برای سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز مجدداً پس از جهش و سپس کاهش قیمت‌ها در سال‌های 95 و 96 یعنی دوره «ثبات قیمت‌ها» بوده است. در این دو سال بازار ساخت و ساز مسکن شاهد روند افزایشی عرضه جدید بوده است. اما در سال‌های اخیر از سال ۹۷ که شاهد «جهش تاریخی قیمت مسکن» بودیم، رشد قیمت سالانه به طور متوسط ​​۶۲ درصد بوده و رکود شدید تولید مسکن رشد سالانه ۴ درصدی را به ثبت رسانده است. البته این رشد اندک مثبت ناشی از «ورود مستقیم دولت و شهرداری به بازار مسکن» بود وگرنه سرمایه گذاران ساختمانی قدرت سرمایه گذاری خود را به کلی از دست می دادند.

چه درسی از این واقعیت گرفته می شود؟

اگر مدیران شهری تهران که مسئولیت «اصلاح مقررات ساختمانی» و «تنظیم بازار مسکن» را بر عهده دارند، نسبت بازار ساخت و ساز و قیمت مسکن را درک نکنند، سیاست‌های نادرست ادامه خواهد داشت. در سال‌های اخیر اعتقاد بر این بود که «اگر شهرداری یا دولت مستقل از سازوکار بازار وارد بازار ساخت‌وساز شود، مشکل قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارها حل می‌شود». اما واقعیت تشریح شده در این گزارش نشان می دهد که رفتار سرمایه گذار ساختمانی – تولیدکننده مسکن – با تورم مسکن مرتبط است. تورم مسکن نیز تابعی از «سیاست‌های اقتصادی دولت» و «انتظارات تورمی» در تمام این سال‌ها بوده است. بنابراین، اگر قرار است معادله مسکن حل شود، سیاست‌گذاران باید ابتدا برای مهار «ریسک‌های تورمی» در بخش مسکن تلاش کنند که بیشتر آن خارج از این بازار است.

همچنین در کشور بر اساس نمودار، در سال های اخیر رشد شدید قیمت ها باعث رکود تولید مسکن شده است، به طوری که فاصله زیادی بین تورم مسکن در سطح بالا و رشد تجارت ساختمانی در سطح بسیار پایین وجود دارد. نرخ. سیاست های شهرداری برای تسهیل ساخت و ساز باعث افزایش صدور پروانه می شود، اما واحدهای مسکونی ساخته شده لزوماً به بازار مصرف عرضه نمی شوند، زیرا پیمانکار با توجه به شرایط تورمی کشور از فروش خودداری می کند.