تاثیر تغییرات جمعیتی بر آینده بازار مسکن

تقاضای مسکن در دهه 1500 بر اساس روند سه سال گذشته اساساً با “دهه شلوغ تقاضای خانه” متفاوت است. این نظرسنجی نشان داد که 1402 ازدواج “کمترین رکورد” از سال 1976 بوده است. در پایان دهه 1980، بیشترین تعداد ازدواج رخ داده است که منجر به “تسریع تقاضا برای خرید و اجاره خانه” شد. در سه سال گذشته، اگرچه طلاق 19 درصد افزایش یافته است، اما تقاضای کل مسکن 20 درصد نسبت به سال 90 کاهش یافته است. سه سناریوی تقاضای مسکن در آینده با عوامل «تولد»، «هزینه بالای مسکن» و «تغییر سبک زندگی» مورد بررسی قرار گرفت.

به گزارش ملک رادار به نقل از سایت دنیای اقتصاد، حجم ورود به بازار مسکن از «مجموع نیمی از طلاق ها و کل ازدواج ها» به عنوان متقاضیان جدید «خرید یا اجاره» در حال حاضر 20 درصد نسبت به سال گذشته است. در دهه 1990 و نسبت به ابتدای دهه 1990، 35 درصد کاهش داشته است. کاهش تعداد جوانان در سن ازدواج با متولدین دهه شصت که از سن ازدواج گذشته اند، کاهش تمایل به ازدواج به دلایل اقتصادی و اجتماعی، افزایش میل به تجرد و جهش در تعداد جوانان، هزینه های زندگی در سال های اخیر و تجرد اجباری از دلایل اصلی وضعیت کنونی بازار مسکن در کشور است و در این مورد ترسیم آینده این بازار در سال های آینده از اهمیت ویژه ای برخوردار است. سرمایه گذاران املاک در شرایطی که کاهش تعداد ازدواج اجتناب ناپذیر است و تقاضای مسکن در کشور ضعیف می شود، بهبود شرایط اقتصادی و افزایش خانوارهای تک نفره از محل تغییر سبک زندگی و حمایت از بهبود شرایط اقتصادی می تواند تا حدی باشد. از بین بردن تضعیف تقاضا از محل کاهش ثبت ازدواج جدید.

مرکز آمار ایران در آخرین گزارش خود، آمار سالانه زاد و ولد؛ انتشار آمار ازدواج و طلاق ایران در سال 1402; در حالی که داده های ازدواج، طلاق و مرگ به سرعت بر تقاضا برای خانه در کشور تأثیر می گذارد. نرخ زاد و ولد می تواند آینده تقاضای مسکن را در بلندمدت هدایت کند و از این نظر، تجزیه و تحلیل این داده ها برای سرمایه گذاران و سازندگان مسکن از اهمیت ویژه ای برخوردار است.

تقاضای کم به دلیل ثبت ازدواج کم

تقاضای مسکن با در نظر گرفتن نرخ ازدواج، طلاق، مرگ و میر، میزان تخریب ساختمان های غیررسمی و همچنین روند رشد خانوارهای تک نفره در نتیجه افزایش و تغییر سن ازدواج به دست می آید. در سبک زندگی ایرانیان. میزان مرگ و میر در دهه های اخیر تغییر قابل توجهی نداشته است. بنابراین تأثیر نسبی این عامل بر تقاضای آتی در بازار مسکن محدود است. بر اساس آمار مرکز آمار ایران در سال ۱۴۰۲، ۴۸۱ هزار و ۳۹۴ ازدواج در کشور به ثبت رسیده است. این تعداد کمترین ازدواج ثبت شده در کشور پس از سال 1375 است. البته کاهش نرخ ثبت ازدواج در کشور طی نیمه اول دهه 90 و سال های قبل از آن به دلیل کاهش جمعیت کشور است. در حالی که جمعیت دائمی کشور در سال های اخیر به طور مستمر افزایش یافته است، روند ثبت ازدواج در کشور افزایش نیافته است. ثبت هر ازدواج باعث ایجاد تقاضا در بازار مسکن می شود. بسته به وضعیت اقتصادی هر خانواده، این تقاضا برای اجاره یا خرید خانه وارد بازار می شود.

در عین حال در سال 1402 هجری قمری 481 هزار ازدواج در کشور به ثبت رسیده و تعداد ثبت ازدواج در سه سال گذشته دهه جاری نسبت به دهه های گذشته به طور مستمر در حال کاهش بوده است. میانگین ثبت ازدواج در دهه 90 985000 نفر و میانگین ثبت ازدواج در دهه 80 764000 نفر بوده است. این در حالی است که در اواخر دهه 1980 تعداد ثبت ازدواج در کشور به رکورد تاریخی حدود 900000 در سال رسید.

میانگین ثبت ازدواج در سه سال اول دهه جاری از 1400 تا 1402 525 هزار بوده است. به این ترتیب نرخ ثبت ازدواج در کشور نسبت به دهه 90 30 درصد و نسبت به دهه 80 31 درصد کاهش داشته است. این در حالی است که در اواخر دهه 80 و اوایل دهه 90 که از آن به عنوان سن هجوم ازدواج در کشور یاد می کنیم، سالانه به طور متوسط ​​حدود 800 هزار ازدواج در کشور ثبت می شد. طی سال‌هایی که از دهه جاری می‌گذرد، نرخ ثبت قراردادهای اجاره نسبت به دوران تنش ازدواج در کشور 35 درصد کاهش داشته است. این کاهش ثبت ازدواج مستقیماً بر تقاضای مسکن تأثیر گذاشته است.

رونق طلاق از رشد تقاضای مسکن حمایت می کند

در حالی که کاهش ثبت ازدواج در کشور بر تقاضای مسکن از خانه والدین تأثیر منفی داشت. در این مدت کشور با رشد ثبت طلاق مواجه شد و این موضوع عامل مثبتی برای رشد تقاضای مسکن در کشور است. در سال 1402 هجری قمری 202 هزار پرونده طلاق در کشور به ثبت رسیده است. طی دهه جاری بین 202 تا 204 هزار مورد طلاق در کشور به ثبت رسیده است. این عدد رکورد تاریخی ثبت طلاق در کشور است. طبق معمول به ازای هر دو طلاق ثبت شده، یک درخواست خانه جدید وارد بازار مسکن می شود. در واقع با طلاق، خانواده به دو خانواده تقسیم می شود، خانه فعلی به یکی از طرفین واگذار می شود و نظم جدیدی وارد بازار می شود.

میانگین ثبت طلاق در دهه هشتاد 91 هزار مورد، میانگین ثبت طلاق در دهه نود 168 هزار مورد و نرخ ثبت طلاق سالانه در دهه جاری به 203 هزار مورد رسیده است. بنابراین طی دهه جاری میزان ثبت طلاق نسبت به دهه 90 حدود 19 درصد افزایش و نسبت به دهه 80 تقریباً دو برابر شده است.

تقاضا برای خانه در حال رکود است

بررسی کل داده های ازدواج، طلاق و فوت در دهه گذشته و مقایسه آن با سال های 90 و 80 حکایت از کاهش تقاضای مسکن در کشور دارد. اگرچه افزایش آمار طلاق در کشور تقاضای جدیدی را به این بازار وارد کرد، اما کاهش تقاضا به دلیل کاهش تعداد ازدواج تاثیر منفی بیشتری بر بازار گذاشت. این در حالی است که در دهه های اخیر تغییر قابل توجهی در آمار مرگ و میر کشور ایجاد نشده است و بنابراین بازار به طور کلی با کاهش تقاضای نهایی برای خانه اول مواجه شده است. کاهش ثبت ازدواج در کشور در سال های اخیر به 3 دلیل عمده برمی گردد: اولین عامل، عامل اقتصادی است. کاهش توان مالی جوانان برای تامین هزینه های زندگی که بخش بزرگی از آن نیز مربوط به تامین مسکن مستقل است. این امر در سال های اخیر منجر به کاهش ثبت ازدواج در کشور شده است.

به این ترتیب آسیب پذیری ازدواج زودهنگام (هزینه تامین مسکن) باعث کاهش تقاضای مسکن شد. دلیل بعدی کاهش ثبت ازدواج در کشور در سال های اخیر را باید در عبور از اوج جمعیت در میانسالی بررسی کرد. تعداد تولدها در این کشور در دهه 1960 به اوج خود رسید. فرزندان متولد شده در این دهه در سنین بزرگسالی بوده و در سالهای اخیر و در نیمه دوم دهه هشتاد و نیمه اول دهه نود ازدواج کرده اند. همین موضوع نیز عاملی بود که باعث رشد بیشتر ازدواج در این سال ها شد. علیرغم این کاهش ثبت ولادت در دو دهه اخیر، تعداد جوانان در سن ازدواج کاهش یافته است و این موضوع در کاهش تعداد ثبت ازدواج نیز تاثیر داشته است.

سومین عاملی که در سال های اخیر منجر به کاهش ثبت ازدواج شده است، ریشه فرهنگی دارد و به افزایش تمایل جوانان به ازدواج نکردن یا ازدواج در سنین بالاتر اشاره دارد. حجم ورود به بازار مسکن با احتساب «نصف کل طلاق و ازدواج» متقاضیان جدید «خرید یا اجاره» نسبت به سال 90 20 درصد و نسبت به ابتدای سال 90 35 درصد کاهش داشته است. . این کاهش تقاضا برای مسکن جدید به این معنی است که بازار مسکن اکنون از «دوران اوج تقاضا» اواخر دهه 1980 تا اواسط دهه 1990 عبور کرده است. در حالی که کاهش نرخ تولد در دهه های 1980 و 1990 منجر به کاهش ثبت ازدواج در سال های اخیر شده است. تداوم کاهش تعداد تولدها در دهه‌های اخیر می‌تواند با تضعیف ازدواج‌ها در سال‌های بعد، تأثیر منفی بر تقاضای خانه داشته باشد. به این ترتیب، آینده چندان روشنی در انتظار تقاضای خانه در کشور نیست. داده های کلی تحلیل شده نشان می دهد که بازار مسکن از سال های اوج تقاضا برای خانه فاصله گرفته است.

آینده بازار مسکن در سال های آینده

در حالی که داده های آماری حاکی از کاهش تقاضا برای خانه در سه سال اول دهه جاری است. سوال اینجاست که آیا روند فعلی رکود تقاضای مسکن در سال های بعد ادامه خواهد داشت و عملا دوران تقاضا برای خانه های شلوغ به پایان رسیده است؟ آینده تقاضای مسکن در دهه جاری را می توان از طریق 3 سناریو پیش بینی کرد. یک سناریوی محتمل ادامه شرایط فعلی در بازار تقاضای خانه اول است. اگر شرایط اقتصادی کشور به همین منوال ادامه یابد. تقاضا برای خانه در کشور کاهش خواهد یافت. این سناریو محتمل ترین گزینه در بازار مسکن کشور خواهد بود. سناریوی دوم در صورتی رخ می دهد که شرایط اقتصادی کشور بهبود یابد. در صورت بهبود شرایط اقتصادی، به احتمال زیاد جوانان بیشتری فرصت زندگی مستقل را خواهند داشت و این مشکل می تواند از شتاب کاهش تقاضای مسکن در کشور بکاهد.

اگر شرایط اقتصادی بهبود یابد، برخی از جوانان مجرد نیز امکان زندگی مستقل را خواهند یافت. برخی از جوانانی که به دلایل مالی نمی توانند ازدواج کنند در حال ازدواج هستند و نتیجه این رشد تقاضا منجر به بهبود نسبی تقاضای بازار برای خانه می شود. سناریوی سوم کاملاً خوش بینانه در نظر گرفته می شود. اگر تمایل جوانان به ازدواج در سال‌های آینده دهه جاری جهش پیدا کند و نرخ ثبت ازدواج به رکورد تاریخی سالانه 900 هزار ازدواج برسد، بازار مسکن با جهش جدیدی در تقاضا مواجه خواهد شد و این امر زمینه ساز رشد تقاضای مسکن در کشور البته با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی حاکم بر کشور، چنین امکانی بعید به نظر می رسد. این در حالی است که طی دهه جاری بازار مسکن کشور با کاهش تقاضا نسبت به سال های 80 و 90 مواجه خواهد شد. این موضوع باید مورد توجه سرمایه گذاران و سازندگان املاک باشد.